Steuern beim Immobilienkauf: Was Sie wissen müssen

Beim Immobilienkauf in Deutschland fallen verschiedene Steuern und Gebühren an, die oft unterschätzt werden. Diese Nebenkosten können 10-15% des Kaufpreises ausmachen. Unser umfassender Guide erklärt alle relevanten Abgaben und zeigt, wie Sie legal Steuern sparen können.

1. Grunderwerbsteuer – Die größte Steuerposition

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf jeder Immobilie an und ist die größte Steuerposition bei den Nebenkosten. Sie wird einmalig beim Eigentümerwechsel erhoben.

Steuersätze nach Bundesländern (2025)

• Bayern und Sachsen: 3,5%
• Hamburg: 4,5%
• Bremen und Niedersachsen: 5,0%
• Baden-Württemberg, Hessen, Rheinland-Pfalz: 5,0%
• Berlin: 6,0%
• Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5%
• Nordrhein-Westfalen: 6,5%

Berechnung der Grunderwerbsteuer

Beispiel Berlin (6,0% Steuersatz):

• Kaufpreis: 500.000 Euro
• Grunderwerbsteuer: 500.000 × 6,0% = 30.000 Euro

Wann wird die Steuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer wird etwa 2-4 Wochen nach dem Notartermin vom Finanzamt in Rechnung gestellt und muss vor der Eigentumsumschreibung bezahlt werden.

2. Notarkosten und Grundbuchgebühren

Notarkosten

Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und betragen etwa 1,0-1,5% des Kaufpreises:

• Beurkundung des Kaufvertrags
• Beratung und Aufklärung
• Abwicklung des Eigentumsübergangs
• Vollzug der Finanzierung

Grundbuchkosten

Etwa 0,5% des Kaufpreises für:

• Eigentumsumschreibung im Grundbuch
• Eintragung von Grundschulden
• Löschung alter Belastungen

Beispielrechnung

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro:

• Notarkosten: ca. 5.000 Euro
• Grundbuchkosten: ca. 2.000 Euro
• Gesamt: 7.000 Euro (1,75%)

3. Maklergebühren und ihre steuerliche Behandlung

Höhe der Maklerprovisionen

Die Maklergebühren variieren regional und sind seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen:

• Berlin: 7,14% (geteilt: je 3,57%)
• Hamburg: 6,25% (geteilt: je 3,125%)
• München: 7,14% (geteilt: je 3,57%)
• Köln: 7,14% (geteilt: je 3,57%)

Steuerliche Absetzbarkeit

• Eigennutzung: Nicht absetzbar
• Vermietung: Als Werbungskosten über 50 Jahre abschreibbar
• Gewerblich: Sofort als Betriebsausgabe

4. Steuerliche Behandlung bei verschiedenen Nutzungsarten

Eigennutzung

Bei selbstgenutzten Immobilien:

• Keine Abschreibungsmöglichkeiten
• Nebenkosten nicht steuerlich absetzbar
• Nach 2 Jahren Eigennutzung: steuerfreier Verkauf
• Handwerkerkosten teilweise absetzbar (20% von max. 6.000 Euro)

Vermietung

Bei vermieteten Immobilien:

• Abschreibung: 2% pro Jahr (50 Jahre)
• Nebenkosten: Als Anschaffungskosten über 50 Jahre absetzbar
• Laufende Kosten: Sofort als Werbungskosten abziehbar
• Verkauf: Nach 10 Jahren steuerfrei

Gewerbliche Nutzung

Bei gewerblich genutzten Immobilien:

• Abschreibung je nach Gebäudeart (2-10%)
• Alle Kosten als Betriebsausgaben
• Vorsteuerabzug bei Mehrwertsteuerpflicht

5. Spezielle Steuerthemen

Erbschaftsteuer bei geerbten Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie erben:

• Ehepartner: Freibetrag 500.000 Euro
• Kinder: Freibetrag 400.000 Euro je Kind
• Selbstnutzung: Befreiung bei 10-jähriger Nutzung
• Bewertung: Oft unter Verkehrswert

Schenkungsteuer

Immobilienschenkungen zu Lebzeiten:

• Gleiche Freibeträge wie Erbschaftsteuer
• Freibeträge alle 10 Jahre neu nutzbar
• Nießbrauchsrecht zur Steueroptimierung

Spekulationssteuer

Bei Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist:

• Eigennutzung: 2 Jahre im Eigentum, davon 1 Jahr Eigennutzung
• Vermietung: 10 Jahre Spekulationsfrist
• Gewinn: Mit persönlichem Steuersatz zu versteuern

6. Legale Steuerspartipps

Timing der Kaufpreiszahlung

Der Kaufpreis sollte erst nach Grundbuchvormerkung gezahlt werden, um rechtlich abgesichert zu sein.

Bewegliche Gegenstände separat bewerten

Küche, Möbel und andere bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag separat ausweisen:

• Reduziert die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer
• Sofortige Abschreibung bei Vermietung
• Realistische Preise verwenden

Renovation und Modernisierung

Bei vermieteten Objekten:

• Erhaltungsaufwand: Sofort absetzbar
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Über 50 Jahre abschreibbar
• 20%-Grenze: Kosten bis 20% des Gebäudewerts in ersten 3 Jahren

Eigenleistung richtig bewerten

Bei Eigenleistungen nur Materialkosten in Anschaffungskosten einbeziehen, nicht die eigene Arbeitszeit.

7. Häufige Steuerfallen vermeiden

Scheinselbstständigkeit bei Vermietung

Bei mehr als 3 Objekten oder gewerbsmäßiger Tätigkeit droht Einstufung als Gewerbebetrieb mit Gewerbesteuer.

Liebhaberei-Problematik

Dauernde Verluste bei Vermietung können als Liebhaberei eingestuft werden:

• Totalüberschussprognose erstellen
• Marktübliche Mieten verlangen
• Eigennutzung unter 66% bei Vermietung an Angehörige

Umsatzsteuer bei Gewerbeobjekten

Bei gewerblich genutzten Immobilien kann Umsatzsteuer anfallen:

• Option zur Umsatzsteuerpflicht prüfen
• Vorsteuerabzug möglich
• 5-jährige Bindungsfrist beachten

8. Checkliste Nebenkosten

Einmalige Kosten beim Kauf

Laufende Kosten

• Grundsteuer (je nach Gemeinde)
• Gebäudeversicherung
• Hausgeld bei Eigentumswohnungen
• Instandhaltungsrücklage

9. Steuerberatung – Wann ist sie sinnvoll?

Beratung empfohlen bei:

• Investitionsobjekten über 500.000 Euro
• Komplexen Finanzierungsstrukturen
• Gewerblicher Nutzung
• Mehreren Immobilien im Besitz
• Erbschaft oder Schenkung

Kosten der Beratung

Steuerberatungskosten sind bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar.

Fazit

Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf sind erheblich und sollten von Anfang an mitkalkuliert werden. Durch clevere Planung und professionelle Beratung lassen sich jedoch legale Einsparpotenziale nutzen.

Die wichtigsten Punkte:

• Nebenkosten betragen 8-12% des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer ist der größte Posten
• Bei Vermietung sind Kosten meist absetzbar
• Eigennutzung bietet kaum steuerliche Vorteile
• Professionelle Beratung lohnt sich oft